Najczęstsze błędy przy wyborze polisy dla Spółdzielni Mieszkaniowej. Nie przepłacaj! 10 najczęstszych błędów

Spis treści:

1. Błędnie oszacowane sumy ubezpieczenia budynków
2. Stosowanie niewłaściwego rodzaju sumy ubezpieczenia nieruchomości
3. Ryzyko zastosowania tzw. Zasady proporcji
4. Ubezpieczenie mienia na bazie konstrukcji od ryzyk nazwanych zamiast mienia od wszystkich ryzyk
5. Niskie sumy gwarancyjne ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej spółdzielni mieszkaniowej
6. Brak ubezpieczenia sprzętu elektronicznego
7. Braki w klauzulach dodatkowych
8. Brak rozszerzeń w systemie pierwszego ryzyka
9. Braki w rozszerzeniach polis OC
10. Brak ubezpieczenia D&O
11. Podsumowanie
12. Najczęściej zadawane pytania

Ubezpieczenie Spółdzielni Mieszkaniowej to nie tylko formalność, ale kluczowy element bezpieczeństwa finansowego. Odpowiednia polisa chroni nie tylko budynki i mienie wspólne, ale również zarząd, pracowników i mieszkańców przed skutkami nieprzewidzianych zdarzeń. Niestety, wiele spółdzielni popełnia kosztowne błędy przy wyborze polisy dla Spółdzielni Mieszkaniowej.

Analiza 33 audytów ubezpieczeniowych Spółdzielni Mieszkaniowych przeprowadzonych przez brokera Inter-Broker sp. z o.o. w ciągu ostatnich 24 miesięcy pokazuje powtarzalne błędy. Prowadzą one do braków ochrony lub zawyżonych kosztów.

Oto 10 najczęstszych błędów, które sprawiają, że płacimy za polisę więcej, niż powinniśmy lub zostajemy z niewystarczającą ochroną.

Błędnie oszacowane sumy ubezpieczenia budynków

Z analizy audytów wynika, że 84,85% spółdzielni miało błędnie oszacowane wartości nieruchomości, w tym 72,73% niedoszacowane wartości, zaś 12,12% przeszacowane wartości.

Prawidłowe określenie sumy ubezpieczenia nieruchomości stanowi kluczowy element zarządzania ryzykiem. Suma ubezpieczenia wyznacza górną granicę odpowiedzialności ubezpieczyciela, określając maksymalną kwotę odszkodowania możliwego do uzyskania w przypadku szkody. Precyzyjne oszacowanie tej wartości jest niezbędne dla zapewnienia adekwatnej ochrony finansowej oraz racjonalnego zarządzania budżetem.

Nieprawidłowe określenie sumy ubezpieczenia może prowadzić do poważnych konsekwencji finansowych. Niedoszacowanie wartości nieruchomości skutkuje niewystarczającym odszkodowaniem, co może wymagać pokrycia brakujących środków z innych pozycji budżetowych oraz prowadzić do problemów finansowych Spółdzielni. Przeszacowanie z kolei powoduje nadmierne koszty składek ubezpieczeniowych, co jest nieefektywne z perspektywy finansów spółdzielni.

Ustalenie optymalnej sumy ubezpieczenia wymaga rzetelnej analizy oraz znajomości aktualnych uwarunkowań rynkowych. Przy ustaleniu wartości nieruchomości ważne jest również, za pomocą jakiej metody wyceniamy nieruchomość.

Podstawy prawne wyceny nieruchomości

Wycena nieruchomości może być przeprowadzona przy zastosowaniu różnych metod, w zależności od celu wyceny oraz charakterystyki danej nieruchomości. W Polsce zasady te regulują następujące akty prawne:

• ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tekst jednolity: Dz. U. z 2024 r. poz. 1145 ze zm.
• rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości, Dz.U. z 2023 poz. 1832.

Zgodnie z przywołanymi aktami wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

Dla Spółdzielni Mieszkaniowych najkorzystniejszym rozwiązaniem jest ubezpieczenie nieruchomości na wartość odtworzeniową. Z analizy danych wynika, że w celu dokonania wyceny nieruchomości w wartości odtworzeniowej należy zastosować podejście kosztowe. W ramach tego podejścia można wyróżnić metodę kosztów odtworzenia oraz metodę kosztów zastąpienia. W ubezpieczeniach wykorzystywana jest metoda kosztów odtworzenia. Chcąc oszacować wartość budynku za pomocą metody kosztów odtworzenia, możemy wykorzystać jedną z trzech technik:

• technikę szczegółową,
• technikę elementów scalonych,
• technikę wskaźnikową.

W praktyce ubezpieczeniowej najczęściej stosowaną techniką jest technika wskaźnikowa. Jej popularność wynika z prostoty oraz szybkości uzyskiwania wyników, co jest szczególnie istotne dla spółdzielni zarządzających dużą liczbą obiektów. Pomimo niższej dokładności metoda ta pozwala na uzyskanie satysfakcjonujących wyników do celów ubezpieczeniowych.

Inter-Broker, szacując wartości odtworzeniowe nieruchomości, przyjmuje wskaźniki przeliczeniowe zgodne z Biuletynem Cen Ubezpieczeniowych Sekocenbud.

Stosowanie niewłaściwego rodzaju sumy ubezpieczenia nieruchomości

Dla Spółdzielni Mieszkaniowych najbardziej rekomendowaną metodą określania sumy ubezpieczenia nieruchomości jest wartość odtworzeniowa (nowa). Zapewnia ona możliwość uzyskania od ubezpieczyciela pełnego odszkodowania, pozwalającego na odbudowę budynków do stanu sprzed szkody.

Stosowanie wartości ewidencyjnej brutto lub netto może być uzasadnione jedynie w przypadku nowych obiektów, gdzie wartości te są zbliżone do wartości odtworzeniowej. Ubezpieczenie według wartości rzeczywistej jest mniej korzystne, ponieważ może skutkować otrzymaniem środków niewystarczających do pełnej odbudowy nieruchomości.

Skala problemu

24,24% Spółdzielni Mieszkaniowych analizowanych w audytach posiadało nieruchomości ubezpieczone w wartościach rzeczywistych.

Ubezpieczenie budynków na wartość rzeczywistą oznacza, że wysokość odszkodowania ustalana jest jako wartość nowa mienia pomniejszona o zużycie techniczne. Takie rozwiązanie niesie za sobą szereg istotnych wad, które przedstawiamy poniżej:

1. Zaniżenie wypłaty odszkodowania

Wartość rzeczywista uwzględnia amortyzację, czyli zużycie techniczne, co oznacza, że:

• im starszy budynek, tym niższe odszkodowanie,
• wypłacone środki mogą być niewystarczające na faktyczną naprawę lub odbudowę mienia.

Przykład: budynek o wartości odtworzeniowej 1 mln zł, zużyty w 50%, oznacza wypłatę tylko 500 tys. zł.

2. Brak możliwości przywrócenia mienia do stanu sprzed szkody

Odszkodowanie w wartości rzeczywistej nie uwzględnia kosztów odbudowy budynku w pełnym zakresie, z uwzględnieniem obecnych stawek rynkowych, robocizny i materiałów. Ubezpieczony może zostać zmuszony do sfinansowania różnicy z własnych środków lub rezygnacji z części napraw.

3. Niekorzystne przy szkodach całkowitych

W przypadku szkód całkowitych, np. pożaru, eksplozji lub katastrofy budowlanej, ubezpieczenie na wartość rzeczywistą oznacza wypłatę kwoty znacznie niższej niż koszt odbudowy. Spółdzielnia może nie mieć możliwości fizycznej i finansowej przywrócenia budynku do funkcji mieszkalnej.

4. Odszkodowanie może nie wystarczyć do uzyskania finansowania

Banki i instytucje finansujące często wymagają ubezpieczenia w wartości nowej, jako gwarancji pokrycia kosztów odbudowy w razie szkody. Wartość rzeczywista może być niewystarczająca jako zabezpieczenie kredytów lub pożyczek remontowych.

5. Ryzyko sporu z ubezpieczycielem o stopień zużycia

Stopień zużycia technicznego jest często ustalany arbitralnie i może prowadzić do sporu z ubezpieczycielem co do wysokości należnego odszkodowania. Bez wsparcia niezależnego rzeczoznawcy ubezpieczony ma ograniczone możliwości odwoławcze.

Ryzyko zastosowania tzw. zasady proporcji

Nieprawidłowe oszacowanie sumy ubezpieczenia, skutkujące niedoubezpieczeniem, może pociągać za sobą określone reperkusje na gruncie procesu likwidacji szkody. Jedną z nich jest możliwość zastosowania przez zakład ubezpieczeń zasady proporcji. Po zaistnieniu szkody ubezpieczyciel weryfikuje, czy w konkretnym przypadku nie mamy do czynienia z niedoubezpieczeniem. Chodzi o sytuację, w której wartość mienia zadeklarowanego do ubezpieczenia jest niższa od rzeczywistej, realnej wartości odtworzenia takiego mienia po szkodzie. Wówczas zakład ubezpieczeń, w zależności od regulacji zawartych w OWU, może zastosować proporcjonalne obniżenie wartości odszkodowania, w takim stosunku, w jakim pozostaje suma ubezpieczenia na polisie do rzeczywistych kosztów odtworzenia uszkodzonego mienia.

Innymi słowy, przy powstaniu szkody znacznej wartości zakład ubezpieczeń dokonuje zestawienia zadeklarowanej na polisie sumy ubezpieczenia budynku z jego faktyczną wartością ubezpieczeniową, czyli kosztom wybudowania w stanie nowym, na dzień wystąpienia szkody. Następnie ubezpieczyciel ustala i oblicza wartość należnego odszkodowania w takiej proporcji, w jakiej pozostaje suma ubezpieczenia do faktycznej wartości odtworzeniowej.

W 75,76% analizowanych polis, w momencie wystąpienia szkody, przywołana powyżej zasada proporcji miałaby zastosowanie.

Kiedy zasada proporcji nie ma zastosowania

Część ubezpieczycieli specjalizujących się w ubezpieczeniu Spółdzielni Mieszkaniowych w OWU wprowadza zapisy, które w pewnym stopniu ograniczają stosowanie zasady proporcji, np. zasady proporcji nie stosuje się:

• w ubezpieczeniach systemem pierwszego ryzyka,
• jeżeli wysokość szkody nie przekracza 10% (w niektórych OWU 20%), sumy ubezpieczenia danego przedmiotu ubezpieczenia, a wartość szkody jest nie większa niż 10 000 zł,
• jeżeli wartość przedmiotu ubezpieczenia, przy uwzględnieniu rodzaju zadeklarowanej wartości będącej podstawą do ustalenia sumy ubezpieczenia, w dniu szkody nie przekracza 120% (w niektórych OWU 130%) sumy ubezpieczenia tego przedmiotu (klauzula Leeway).

Mając na uwadze powyższe zapisy, niezwykle istotne jest, aby przyjęte do ubezpieczenia sumy ubezpieczenia nieruchomości odpowiadały faktycznym wartościom odtworzeniowym.

Poprzez zastosowanie odpowiednich zapisów w umowach ubezpieczenia zasadę proporcji można do pewnego poziomu ograniczyć bądź całkowicie znieść. Do klauzul, które ograniczają zasadę proporcji, należą:

• klauzula ograniczenia zasady proporcji 130%, tzw. klauzula Leeway,
• klauzula dodatkowej prewencyjnej sumy ubezpieczenia.

Wprowadzenie opisanych rozwiązań w połączeniu z prawidłowo ustalonymi wartościami odtworzeniowymi budynków gwarantuje Spółdzielniom, że w przypadku powstania szkody ubezpieczyciel nie będzie stosował zasady proporcji.

Ubezpieczenie mienia na bazie konstrukcji od ryzyk nazwanych zamiast mienia od wszystkich ryzyk

48,5% analizowanych spółdzielni ubezpiecza mienie „na bazie konstrukcji od ryzyk nazwanych”.

W ubezpieczeniu mienia od nazwanych zdarzeń losowych ochroną ubezpieczeniową objęte są wyłącznie te szkody, które powstały wskutek zdarzeń, czyli ryzyk, zdefiniowanych i wymienionych w OWU ubezpieczyciela bądź w umowie, czyli polisie. Co nader istotne, w przypadku ubezpieczenia na bazie ryzyk nazwanych, w razie wątpliwości co do przyczyny szkody, to poszkodowany (ubezpieczony) ma obowiązek wykazać, że szkoda powstała wskutek zdarzenia objętego ochroną ubezpieczeniową.

W przypadku natomiast ubezpieczenia od wszystkich ryzyk zakład ubezpieczeń ponosi odpowiedzialność za skutki każdego zdarzenia, za wyjątkiem tych wyraźnie wyłączonych z zakresu ubezpieczenia. Konstrukcja ta powoduje odwrócenie zasad rozkładu ciężaru dowodowego. Zgłaszający szkodę ubezpieczony nie ma obowiązku dowodzenia, że zdarzenie jest w zakresie ubezpieczenia. Wykazanie bowiem, że dany wypadek pozostaje poza ochroną ubezpieczeniową, spoczywa na zakładzie ubezpieczeń.

Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem, rekomendowanym spółdzielniom, jest ubezpieczenie majątku w tzw. systemie od wszystkich ryzyk, a więc w zakresie wszelkich szkód polegających na utracie, zniszczeniu lub uszkodzeniu ubezpieczonego mienia na skutek nagłego, niespodziewanego i niezależnego od woli ubezpieczającego zdarzenia, o ile nie zostało ono wyłączone wyraźnie w umowie ubezpieczenia.

Niskie sumy gwarancyjne ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej Spółdzielni Mieszkaniowej

W analizowanych audytach 60,6% spółdzielni posiada polisy ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej, w których wysokość sum gwarancyjnych nie przekracza 600 000 zł. To poziom zdecydowanie zbyt niski, biorąc pod uwagę wartość majątku spółdzielni i rosnące kwoty roszczeń.

Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej chroni Spółdzielnię m.in. przed roszczeniami lokatorów, osób trzecich, pracowników czy podwykonawców. Przy szkodach osobowych lub poważnych awariach, np. zalaniach, pożarach, upadkach drzew i wypadkach na terenie nieruchomości, pojedyncze roszczenie może przekroczyć 1 000 000 zł. Zbyt niska suma gwarancyjna oznacza, że po jej wyczerpaniu dalsza odpowiedzialność finansowa spada bezpośrednio na Spółdzielnię.

Ponadto, wysokość świadczeń (odszkodowania i zadośćuczynienia) zasądzanych przez sądy w ostatnich latach znacząco wzrosła. Dotyczy to zarówno szkód majątkowych, jak i osobowych. Przy braku odpowiednio wysokiej sumy gwarancyjnej spółdzielnia może stanąć przed koniecznością pokrycia części roszczeń z własnych środków, co bezpośrednio obciąża fundusz remontowy lub środki członków.

Brak ubezpieczenia sprzętu elektronicznego

Według analizy aż 36,4% Spółdzielni nie posiadało żadnego ubezpieczenia sprzętu elektronicznego. W wielu przypadkach ochrona była ograniczona wyłącznie do mienia od ognia, bez osobnej sekcji dla urządzeń elektronicznych i systemów informatycznych.

Sprzęt elektroniczny, taki jak komputery, serwery, centrale telefoniczne, urządzenia monitoringu, systemy kontroli dostępu, czujniki czy automatyka kotłowni, stanowi dziś kluczowy element infrastruktury spółdzielni. Standardowe ubezpieczenie mienia nie obejmuje szkód typowych dla elektroniki, takich jak błędy obsługi czy szkody w oprogramowaniu. Brak odrębnego ubezpieczenia oznacza, że w razie awarii koszty naprawy lub wymiany sprzętu spadają bezpośrednio na budżet spółdzielni.

Koszt naprawy serwera, centrali alarmowej czy systemu monitoringu może sięgać kilkunastu tysięcy złotych, a awaria krytycznego urządzenia często paraliżuje codzienne funkcjonowanie biura spółdzielni. W dodatku szkody tego typu często nie są uznawane przez ubezpieczyciela w ramach ogólnej polisy majątkowej, jeśli nie ma odrębnej sekcji lub klauzuli dla sprzętu elektronicznego.

Braki w klauzulach dodatkowych

Aż 90,9% analizowanych spółdzielni miało niekompletny katalog klauzul dodatkowych w umowie ubezpieczenia. W większości przypadków ochrona ograniczała się do podstawowych zapisów wynikających z OWU, bez rozszerzeń pozwalających objąć ochroną koszty pośrednie, prace remontowe czy działania naprawcze po szkodzie.

Nawet dobrze dobrana polisa majątkowa, jeśli pozbawiona jest klauzul dodatkowych, nie zabezpiecza Spółdzielni przed rzeczywistymi skutkami szkód. Brak odpowiednich rozszerzeń sprawia, że część kosztów, takich jak usunięcie przyczyn awarii, przekwaterowanie mieszkańców, naprawa zabezpieczeń po włamaniu czy prace remontowe po zalaniu, nie jest objęta ochroną. W efekcie Spółdzielnia ponosi te wydatki z własnych środków, mimo że zdarzenie mieści się w definicji szkody majątkowej.

Przykłady klauzul, które warto wprowadzić:

1. Klauzula odstąpienia od odtworzenia mienia – umożliwia wypłatę odszkodowania nawet wtedy, gdy spółdzielnia nie decyduje się na naprawę lub odbudowę zniszczonego mienia. Chroni budżet w sytuacjach, gdy naprawa jest niecelowa lub ekonomicznie nieuzasadniona.
2. Klauzula kosztów utraty mediów – pokrywa koszty utraconej wody, gazu lub energii elektrycznej w wyniku awarii instalacji.
3. Klauzula naprawy zabezpieczeń przeciwkradzieżowych – zapewnia zwrot kosztów naprawy drzwi, zamków, krat, okien czy systemów alarmowych po włamaniu lub próbie kradzieży.
4. Klauzula robót budowlano-montażowych – obejmuje szkody powstałe podczas drobnych prac remontowych i modernizacyjnych, nawet jeśli są one prowadzone w działających budynkach. Pozwala uniknąć sytuacji, w której ubezpieczyciel odmawia wypłaty, powołując się na fakt prowadzenia robót.
5. Klauzula kosztów przeniesienia mienia i przekwaterowania lokatorów – ubezpieczyciel pokrywa koszty transportu, najmu lokali zastępczych, wyżywienia czy zakupu niezbędnych rzeczy w razie konieczności przekwaterowania po szkodzie.
6. Klauzula usunięcia przyczyn awarii – gwarantuje pokrycie kosztów poszukiwania i naprawy źródła awarii, w tym instalacji wodno-kanalizacyjnych, grzewczych, elektrycznych i PPOŻ.

Powyższe klauzule nie wpływają znacząco na wysokość składki. Brak ich włączenia to ryzyko niepotrzebnych wydatków i luki w ochronie przy typowych zdarzeniach eksploatacyjnych.

Wprowadzenie powyższych rozszerzeń to nie luksus, lecz standard ochrony majątku wielobudynkowego. Jak wskazują audyty, modyfikacja katalogu klauzul jest warunkiem zapewnienia realnej ochrony. Co istotne, zmiany te nie są cenotwórcze. Składka zależy głównie od sum ubezpieczenia i szkodowości, nie od liczby klauzul.

Brak rozszerzeń w systemie pierwszego ryzyka

72,7% analizowanych spółdzielni ubezpiecza mienie w systemie sum stałych, bez wyodrębnienia składników, które powinny być objęte ochroną w systemie pierwszego ryzyka. W efekcie część elementów infrastruktury nie jest w ogóle ubezpieczona.

System pierwszego ryzyka przeznaczony jest dla takich elementów majątku, dla których trudno określić pełną wartość odtworzeniową lub które nie ulegają jednoczesnemu zniszczeniu w całości. Ubezpieczenie ich na zasadzie sum stałych powoduje, że suma ubezpieczenia jest albo zaniżona, albo niepotrzebnie zawyżona, co wpływa na wysokość składki i zakres realnej ochrony. Składniki mienia, które z powodzeniem powinny zostać objęte ochroną w ramach systemu pierwszego ryzyka, to:

• nakłady inwestycyjne, np. modernizacje i ulepszenia budynków oraz lokali,
• urządzenia i budowle infrastruktury zewnętrznej, w tym ogrodzenia, balustrady, bariery, wiaty, maszty flagowe i elementy małej architektury,
• oświetlenie zewnętrzne, słupy, lampy, znaki drogowe i sygnalizacja świetlna,
• sieci techniczne, teletechniczne, wodociągowe, kanalizacyjne, gazowe, ciepłownicze i deszczowe, wraz z przyłączami i pokrywami,
• place, chodniki i drogi wewnętrzne należące do spółdzielni.

Brak tych składników w systemie pierwszego ryzyka oznacza, że przy ich zniszczeniu, np. wskutek wichury, wandalizmu, zalania czy wypadku drogowego, spółdzielnia nie otrzyma pełnego odszkodowania. Co więcej, część takich elementów jak ogrodzenia, sieci czy lampy często nie jest w ogóle objęta polisą, bo nie została wyszczególniona w ewidencji mienia ubezpieczonego.

Włączenie mienia infrastrukturalnego i nakładów inwestycyjnych do ochrony w systemie pierwszego ryzyka to standard w programach ubezpieczeniowych dużych spółdzielni. Zmiana ta nie generuje istotnego wzrostu składki, a znacząco podnosi poziom bezpieczeństwa finansowego, zwłaszcza przy szkodach częściowych i lokalnych, np. zniszczony odcinek ogrodzenia, uszkodzona lampa czy awaria przyłącza wodociągowego.

Braki w rozszerzeniach polis OC

W zdecydowanej większości analizowanych audytów, czyli 87,9%, zakres odpowiedzialności cywilnej spółdzielni był ograniczony do podstawowych klauzul, takich jak:

• OC za szkody wyrządzone przez podwykonawców,
• OC za szkody wywołane zalaniami i przepięciami,
• OC za szkody powstałe w trakcie poszukiwania przyczyn awarii.

To katalog minimalny, który nie odzwierciedla pełnej skali ryzyk, jakie generuje bieżąca działalność spółdzielni mieszkaniowej.

Spółdzielnie realizują szeroki zakres zadań, od zarządzania nieruchomościami, przez prace konserwacyjne i remontowe, po organizację wydarzeń lokalnych. Tymczasem w wielu polisach brakuje rozszerzeń, które obejmowałyby odpowiedzialność za szkody wynikające z codziennej eksploatacji budynków i infrastruktury. W konsekwencji Spółdzielnia, mimo posiadania polisy OC, może ponieść pełną odpowiedzialność finansową za szkody powstałe z tytułu swojej działalności statutowej.

Najczęściej brakujące rozszerzenia:

• OC pracodawcy – odpowiedzialność za szkody osobowe i majątkowe pracowników (np. wypadki przy pracy),
• OC za bieżącą konserwację i utrzymanie budynków – szkody wynikłe np. z przeciekającego dachu, nieszczelnych rur, awarii windy,
• OC czystych strat finansowych – np. za błędne decyzje zarządcze, które nie powodują szkody rzeczowej, ale generują stratę finansową,
• OC za mienie użytkowane na podstawie umowy najmu, dzierżawy, leasingu – chroni w sytuacji uszkodzenia sprzętu lub pomieszczeń używanych przez spółdzielnię,
• OC za szkody wynikłe z wad technicznych urządzeń będących pod opieką spółdzielni – np. awaria pieca, windy czy hydroforni,
• OC za szkody powstałe podczas prac budowlano-remontowych – obejmuje szkody w mieniu osób trzecich przy modernizacji, montażu lub konserwacji,
• OC za utrzymanie dróg, chodników, dachów i terenów przyległych – kluczowe zimą, gdy spółdzielnia odpowiada za odśnieżanie i usuwanie zagrożeń,
• OC za szkody w mieniu powierzonym, przechowywanym lub chronionym – np. uszkodzenia pojazdów lub sprzętu przechowywanego na terenie spółdzielni.

Brak tych rozszerzeń oznacza realne ryzyko finansowe. W razie szkody z tytułu nieszczelnej instalacji, poślizgnięcia się na nieodśnieżonym chodniku czy awarii windy Spółdzielnia może być pozwana, a ubezpieczyciel odmówi wypłaty, powołując się na brak właściwej klauzuli. Tego typu roszczenia sięgają często setek tysięcy złotych i bez właściwego rozszerzenia pokrywane są z budżetu spółdzielni.

Brak ubezpieczenia D&O (odpowiedzialność cywilna członków władz spółdzielni)

Ponad 54% analizowanych Spółdzielni Mieszkaniowych nie posiadało żadnego ubezpieczenia odpowiedzialności członków władz (D&O). Tylko nieliczne podmioty, około 9%, miały dodatkowo klauzulę OC zarządu w ramach ogólnej polisy Spółdzielni.

W polskim prawie członkowie zarządu, rady nadzorczej i komisji rewizyjnych ponoszą osobistą odpowiedzialność majątkową za decyzje i zaniechania w zarządzaniu spółdzielnią. Dotyczy to m.in. błędnych decyzji finansowych, uchybień w przetargach, nieprawidłowego wydatkowania środków czy opóźnień w realizacji obowiązków ustawowych. Brak polisy D&O oznacza, że w przypadku roszczenia członek zarządu odpowiada własnym majątkiem, nawet jeśli działał w dobrej wierze i w ramach swoich kompetencji.

Roszczenia wobec władz Spółdzielni pojawiają się coraz częściej, zarówno ze strony członków, jak i organów nadzoru, np. Krajowej Rady Spółdzielczej, UOKiK czy urzędów skarbowych. Wysokość potencjalnych odszkodowań może sięgać setek tysięcy złotych, obejmując nie tylko szkody finansowe, ale również koszty obrony prawnej. Bez D&O koszty postępowania sądowego oraz ewentualnych zasądzeń spoczywają bezpośrednio na członkach zarządu.

Czego najczęściej brakuje w polisach:

• samodzielnej polisy D&O obejmującej wszystkich członków władz i kluczowych pracowników,
• ochrony kosztów obrony prawnej oraz postępowań przed organami nadzoru.

Brak polisy D&O to jedna z najpoważniejszych luk w ochronie spółdzielni mieszkaniowych. W praktyce oznacza to, że członkowie zarządu mogą zostać pociągnięci do odpowiedzialności majątkowej za każdą decyzję finansową czy organizacyjną. W kontekście rosnących wymagań prawnych i większej transparentności zarządzania ubezpieczenie D&O staje się dziś nie luksusem, lecz standardem bezpieczeństwa zarządczego.

Podsumowanie

Ubezpieczenie Spółdzielni Mieszkaniowej to złożony proces, który wymaga wiedzy, doświadczenia i indywidualnego podejścia. Dane z audytów pokazują, że większość spółdzielni popełnia te same błędy, od niedoszacowania wartości budynków po brak odpowiednich klauzul w polisach.

Regularny audyt ubezpieczeniowy pozwala wykryć te nieprawidłowości, zoptymalizować składkę i zapewnić realną ochronę finansową. Współpraca z profesjonalnym brokerem ubezpieczeniowym gwarantuje, że polisa będzie dopasowana do specyfiki spółdzielni, skuteczna, kompleksowa i ekonomiczna.

Najczęściej zadawane pytania

1. Jakie są najczęstsze błędy przy wyborze polisy dla spółdzielni mieszkaniowej?

Najczęściej są to błędnie oszacowane sumy ubezpieczenia, wybór niewłaściwej wartości ubezpieczenia, brak ważnych klauzul, zbyt niskie sumy gwarancyjne OC oraz brak polisy D&O.

2. Dlaczego warto ubezpieczać budynki w wartości odtworzeniowej?

Ponieważ taka wartość daje możliwość uzyskania odszkodowania, które pozwala odbudować budynek do stanu sprzed szkody.

3. Czym grozi niedoubezpieczenie nieruchomości?

Może prowadzić do zastosowania zasady proporcji, a w efekcie do obniżenia wypłacanego odszkodowania.

4. Czy polisa od wszystkich ryzyk jest korzystniejsza niż polisa od ryzyk nazwanych?

Tak. Taka konstrukcja daje szerszą ochronę, a ciężar wykazania wyłączenia odpowiedzialności spoczywa na ubezpieczycielu.

5. Dlaczego spółdzielnia powinna mieć polisę D&O?

Ponieważ chroni członków władz przed osobistą odpowiedzialnością majątkową za decyzje i zaniechania związane z zarządzaniem spółdzielnią.

Nie masz pewności czy zakres ubezpieczenia Spółdzielni odpowiada realnym ryzykom?

Wiele błędów w programie ubezpieczeniowym ujawnia się dopiero po wystąpieniu szkody. Audyt pozwala wcześniej zidentyfikować luki, ograniczyć ryzyko i uporządkować zakres ochrony. Skontaktuj się z nami, aby dowiedzieć się, jak możemy pomóc bądź umów się na bezpłatny audyt.

Michał Kruszyński

Dyrektor Biura Obsługi Klientów Strategicznych