Niedoubezpieczenie nieruchomości – dramat w Ząbkach z dnia 3 lipca 2025 r. i cenna lekcja dla milionów

Spis treści:

1. Dlaczego urealnienie sum ubezpieczenia do wartości odtworzeniowej nowej jest koniecznością
2. Wartość odtworzeniowa vs. wartość rzeczywista
3. Zasada proporcji i jej konsekwencje
4. Wnioski po tragedii w Ząbkach
5. Jak zwiększyć bezpieczeństwo ubezpieczeniowe
6. Podsumowanie
7. Najczęściej zadawane pytania

Dlaczego urealnienie sum ubezpieczenia do wartości odtworzeniowej nowej jest koniecznością

Tragedia, jaka dotknęła mieszkańców kompleksu budynków mieszkalnych w Ząbkach pod Warszawą, gdzie potężny pożar doszczętnie zniszczył dach i górne kondygnacje, a akcja gaśnicza spowodowała zalanie niższych pięter po raz kolejny akcentuje problem niedoubezpieczenia nieruchomości w Polsce. Skala zniszczeń, setki osób bez dachu nad głową, całkowicie spalone mieszkania brutalnie uzmysławia, że oszczędność na polisie może w mgnieniu oka zamienić się w finansową katastrofę.

Wysoka inflacja oraz gwałtowny wzrost cen materiałów budowlanych i stawek robocizny sprawiają, że suma ubezpieczenia ustalona kilka lat temu jest dziś najczęściej nieadekwatna do rzeczywistych kosztów odbudowy. W latach 2013–2023 koszty budowy wzrosły aż o 177,5%, co dodatkowo pogłębia ten problem. Stąd kluczowa staje się metoda ubezpieczania budynków w oparciu o wartość odtworzeniową nową.

Wartość odtworzeniowa vs. wartość rzeczywista – różnica decydująca o przyszłości

Dla wspólnot mieszkaniowych, spółdzielni mieszkaniowych, TBS-ów i właścicieli domów wybór metody wyceny nieruchomości na polisie ma fundamentalne znaczenie.

1. Wartość rzeczywista:

• odszkodowanie jest wypłacane po potrąceniu stopnia zużycia technicznego budynku.

Oznacza to, że za 20-letni dach, który spłonął, ubezpieczyciel zapłaci tylko część jego pierwotnej wartości. Otrzymane odszkodowanie może być dalece niewystarczające do zakupu i montażu nowego pokrycia dachowego przy aktualnych cenach rynkowych. A im starszy budynek, tym procent zużycia technicznego jest większy.

2. Wartość księgowa netto:

• odszkodowanie jest wypłacane po potrąceniu stopnia amortyzacji księgowej budynku.

Oznacza to, że za 20-letni dach, który spłonął, ubezpieczyciel zapłaci tylko część jego pierwotnej wartości. Otrzymane odszkodowanie może być wysoce niewystarczające do odtworzenia zniszczonej części budynku przy dzisiejszej cenie materiałów budowlanych i robocizny.

3. Wartość księgowa brutto:

• odszkodowanie jest wypłacane do wartości księgowej brutto (czyli wartości z dnia wprowadzenia środka trwałego do ewidencji księgowej)

Oznacza to, że za 20-letni dach, który spłonął, ubezpieczyciel zapłaci tylko jego wartości sprzed 20 lat. Punktem odniesienia będzie wówczas data wprowadzenia budynku do ewidencji księgowej. Tak więc im dawniej wybudujemy budynek, tym bardziej jego wartość księgowa brutto będzie odbiegać w dół od aktualnego kosztu odtworzenia. W efekcie właściciel może otrzymać kwotę dalece niewystarczającą do odbudowy zniszczonej części przy dzisiejszych cenach materiałów i robocizny.

Zaakcentować jednak należy, iż w określonych przypadkach przyjęcie wartości księgowej brutto jako sumy ubezpieczenia jest dopuszczalne i nie rodzi istotnego zagrożenia dla interesów ubezpieczonego. Warunkiem jest jednak, że wiek budynku nie jest wyższy niż dwa lata.

4. Wartość odtworzeniowa (nowa):

• U podstaw tej metody leży założenie, że wypłacone przez ubezpieczyciela odszkodowanie pokryje koszty odbudowy lub remontu mienia przy użyciu nowych materiałów, w tym samym miejscu, z zachowaniem dotychczasowej konstrukcji i standardu.

Innymi słowy, odszkodowanie ma pozwolić na przywrócenie nieruchomości do stanu nowego – bez potrącania amortyzacji i zużycia technicznego. Jest to jedyna opcja, która w przypadku szkody o znacznej wartości (jak w Ząbkach) gwarantuje środki wystarczające na pełną odbudowę. Odszkodowanie ma pozwolić na przywrócenie nieruchomości do stanu nowego – bez potrącania amortyzacji i zużycia technicznego.

Zasada proporcji i jej konsekwencje

Dodatkowo, ubezpieczając budynek w oparciu o metodę przyjmującą wartości opisane w punktach 1,2,3 należy zwrócić uwagę, iż wszystkie zakłady ubezpieczeń w swoich ogólnych warunkach ubezpieczeń mają konsekwentnie wpisaną zasadę proporcji przy wyliczaniu odszkodowania w przypadku szkody znacznej wartości.

Na początku pojawia się próg klauzuli leeway, czyli punkt, od którego zakład ubezpieczeń uruchomi wypłatę odszkodowania z zastosowaniem zasady proporcji. Najczęściej wynosi on od 120 do 130% sumy ubezpieczenia. A zatem, krótko mówiąc, jeżeli okaże się, że wartość odtworzeniowa nowa przedmiotu ubezpieczenia jest wyższa o 20 procent od zadeklarowanej sumy ubezpieczenia – zakład ubezpieczeń przy ustaleniu wysokości odszkodowania zastosuje zasadę proporcji.

Co to oznacza w praktyce?

Przy powstaniu szkody znacznej wartości zakład ubezpieczeń dokonuje zestawienia zadeklarowanej na polisie sumy ubezpieczenia budynku z jego wartością odtworzeniową nową (kosztem wybudowania w stanie nowym) na dzień wystąpienia szkody. Następnie, ubezpieczyciel dokonuje ustalenia wartości należnego odszkodowania w takiej proporcji, w jakiej pozostaje zadeklarowana suma ubezpieczenia do wartości odtworzeniowej nowej

W metodach wyceny nieruchomości na polisie podanych w punktach 1,2,3 wartość odtworzeniowa nowa zawsze będzie wyższa od zadeklarowanej sumy ubezpieczenia.  

Jak działa zasada proporcji?

Bardzo prosto, otóż – jeżeli budynek został ubezpieczony na 5 mln złotych a faktyczna wartość jego odtworzenia wynosi 10 mln zł to odszkodowanie wynosić będzie maksymalnie 50 procent wyliczonej wartości szkody. 

Apel do wspólnot, zarządców, zarządów Spółdzielni Mieszkaniowych oraz TBS-ów

W obliczu tak dramatycznych wydarzeń nie wystarczy już „mieć ubezpieczenie”. Należy upewnić się, że suma ubezpieczenia jest aktualna i odpowiada kosztom odtworzenia budynku.

W przeciwnym razie, zamiast skutecznej i sprawnej odbudowy, pogorzelcy mogą stanąć w obliczu konieczności:

1. zaciągania kredytów,
2. finansowania odbudowy ze środków własnych,
3. organizowania zbiórek publicznych na pokrycie różnicy.

Jak zwiększyć bezpieczeństwo ubezpieczeniowe

Przypadek z Ząbek powinien być wyraźnym sygnałem alarmowym.

Jakie kroki należy przedsięwziąć, aby zwiększyć bezpieczeństwo ubezpieczeniowe? 

1. Dokonywać corocznej weryfikacji sum ubezpieczenia: należy regularnie, najlepiej co roku, aktualizować wartość nieruchomości widniejące na polisie, uwzględniając rosnące ceny materiałów i robocizny (tzw. wskaźniki inflacji budowlanej).
2. Dokonać wyboru wartości odtworzeniowej nowej: polisa dla budynków, w szczególności starszych, powinna być oparta na wartości odtworzeniowej nowej (o ile OWU na to pozwalają i nie przekroczono granicznego wieku).
3. Mieć świadomość, iż fundusz remontowy to co innego niż ubezpieczenie: Nie należy mylić funduszu remontowego z ubezpieczeniem. Fundusz jest na drobne naprawy i bieżące remonty. Z kolei celem ubezpieczenia jest finansowe zabezpieczenie w przypadku poważnych zdarzeń losowych – pozwala ono na pełną odbudowę i przywrócenie funkcjonalności budynku ze środków z odszkodowania, bez konieczności szukania innych źródeł finansowania.

Podsumowanie

Rozwiązaniem zapewniającym bezpieczeństwo finansowe w obliczu nieprzewidywalnych zdarzeń losowych nie tylko dla mieszkańców, lecz również dla kadry zarządzającej jest ubezpieczenie oparte na wartości odtworzeniowej nowej. 

Ten film przedstawia relacje poszkodowanych w pożarze w Ząbkach, co jest doskonałym kontekstem do zrozumienia skali zniszczeń i konieczności odpowiedniego ubezpieczenia: Dramatyczny pożar w Ząbkach – relacje mieszkańców. (materiał Uwaga:TVN)

Najczęściej zadawane pytania

1. Czy wartość rzeczywista wystarcza do odbudowy budynku?
Nie, ponieważ uwzględnia zużycie techniczne i obniża wysokość odszkodowania.

2. Na czym polega zasada proporcji?
Polega na proporcjonalnym obniżeniu odszkodowania w przypadku niedoubezpieczenia.

3. Jak często należy aktualizować sumę ubezpieczenia?
Najlepiej co roku, uwzględniając zmiany cen materiałów i robocizny.

4. Czy fundusz remontowy może zastąpić ubezpieczenie?
Nie, pełni zupełnie inną funkcję i nie zabezpiecza przed dużymi szkodami.

Czy masz pewność, że Twoja nieruchomość nie jest niedoubezpieczona?

Skontaktuj się z nami, aby dowiedzieć się, jak możemy pomóc bądź umów się na bezpłatny audyt.

Tomasz Dziedzianowicz

Dyrektor Biura Handlowego | Broker ubezpieczeniowy