Kontrole stanu technicznego obiektów – obowiązki, zakres, odpowiedzialność

16 maja, 2025

Okresowe przeglądy budynków – dlaczego są tak ważne?

Kontrole stanu technicznego obiektów to nie tylko kwestia estetyki, ale przede wszystkim bezpieczeństwa ich użytkowników. Przeglądy budynków pozwalają wcześnie wykrywać usterki, zapobiegać awariom i ograniczać koszty eksploatacyjne. To również kwestia odpowiedzialności – brak odpowiednich działań może skutkować poważnymi konsekwencjami prawnymi i finansowymi, zarówno dla właściciela, jak i zarządcy. 

Zgodnie z polskim prawem, właściciele i zarządcy nieruchomości mają obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli technicznych. 

Czym są przeglądy budynków, jak często trzeba je wykonywać i co grozi za ich brak?

Podstawa prawna 

Zgodnie z ustawą Prawo budowlane (Dz.U. z 2023 r. poz. 682 z późn. zm.), właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest zobowiązany do zapewnienia jego bezpiecznego użytkowania. Przeglądy techniczne są jednym z narzędzi do realizacji tego obowiązku. Obowiązki te reguluje przede wszystkim art. 62 Prawa budowlanego.

Rodzaje przeglądów technicznych budynków

Przeglądy dzielimy ze względu na częstotliwość ich wykonywania.

1. Przegląd roczny – co najmniej raz w roku

Przegląd roczny budynku obejmuje szczegółową ocenę stanu technicznego różnych elementów obiektu, aby upewnić się, że wszystko jest w porządku i bezpieczne. 

W jego zakres wchodzą zazwyczaj takie działania jak:

• kontrola stanu konstrukcji budynku, w tym ścian, fundamentów i dachu, aby wykryć ewentualne pęknięcia, uszkodzenia czy osiadania.
• Sprawdzenie instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej i gazowej, aby upewnić się, że działają poprawnie i nie ma zagrożeń.
• Ocena stanu elewacji, okien, drzwi i innych elementów zewnętrznych, które mogą wymagać naprawy lub konserwacji.
• Inspekcja systemów odprowadzania wody deszczowej i drenażu.
• Weryfikacja stanu elementów wykończeniowych i instalacji wewnętrznych, takich jak ogrzewanie, wentylacja czy klimatyzacja.
• Sporządzenie raportu z ewentualnymi zaleceniami dotyczącymi napraw, konserwacji lub dalszych działań.

Celem tego przeglądu jest wykrycie ewentualnych usterek na wczesnym etapie, co pozwala na szybkie ich usunięcie i zapewnienie bezpieczeństwa oraz komfortu użytkowania budynku.

2. Przegląd pięcioletni

Przegląd pięcioletni budynku to bardziej szczegółowa i kompleksowa ocena stanu technicznego obiektu, która jest przeprowadzana co pięć lat. 

W jego zakres wchodzą zazwyczaj następujące działania:

• szczegółowa inspekcja konstrukcji budynku, w tym fundamentów, ścian, stropów i dachu, aby wykryć ewentualne pęknięcia, osiadania czy inne uszkodzenia, które mogą się pojawić z upływem czasu.
• Ocena stanu instalacji elektrycznej, wodno-kanalizacyjnej, gazowej oraz systemów wentylacyjnych i klimatyzacyjnych, sprawdzając ich funkcjonowanie i bezpieczeństwo.
• Kontrola elementów zewnętrznych, takich jak elewacja, okna, drzwi, dach, rynny i odprowadzenia wody, aby zapobiec poważniejszym uszkodzeniom i zapewnić ich długotrwałą sprawność.
• Sprawdzenie stanu izolacji termicznej i przeciwwilgociowej, co ma wpływ na energooszczędność i komfort użytkowania.
• Ocena stanu elementów wykończeniowych, instalacji wewnętrznych i systemów bezpieczeństwa.
• Sporządzenie szczegółowego raportu z zaleceniami dotyczącymi koniecznych napraw, konserwacji lub modernizacji, które mogą być potrzebne w dłuższym okresie czasu.

Przegląd pięcioletni ma na celu wykrycie poważniejszych usterek i zużycia, które mogą się pojawić z czasem, aby można było zaplanować odpowiednie działania naprawcze i konserwacyjne, zapewniając długotrwałą i bezpieczną eksploatację budynku.

3. Dodatkowe przeglądy po zjawiskach ekstremalnych

W przypadku wystąpienia takich zdarzeń jak: pożar, powódź, trzęsienie ziemi czy huragan – należy niezwłocznie dokonać przeglądu technicznego, aby ocenić stan bezpieczeństwa konstrukcji budynku.

Kto może przeprowadzać kontrole stanu technicznego obiektów?

Przeglądy techniczne budynków mogą być wykonywane przez wykwalifikowanych specjalistów, którzy posiadają odpowiednie uprawnienia i doświadczenie. Zazwyczaj są to:

• inżynierowie budownictwa,
• technicy budowlani,
• osoby z certyfikatami potwierdzającymi ich kompetencje w zakresie oceny stanu technicznego obiektów.

Ważne jest, aby wykonawca miał odpowiednie kwalifikacje i znał obowiązujące przepisy, normy oraz procedury, które zapewniają rzetelność i bezpieczeństwo przeprowadzanej kontroli. Dzięki temu można mieć pewność, że przegląd zostanie wykonany poprawnie i zgodnie z wymogami prawa.

Konsekwencje braku kontroli technicznej obiektu

Brak przeglądów technicznych może prowadzić do:

• nałożenia kar finansowych przez inspektora nadzoru budowlanego,
• odpowiedzialności cywilnej i karnej w razie wypadku związanego z zaniedbaniami,
• problemów z ubezpieczeniem – ubezpieczyciel może odmówić wypłaty odszkodowania.

Dlaczego warto przeprowadzać regularne przeglądy?

Regularne kontrole to nie tylko obowiązek prawny, ale także:

1. Zapewnienie bezpieczeństwa
   Najważniejszym powodem przeprowadzania przeglądów jest ochrona ludzi. Wczesne wykrycie pęknięć, uszkodzeń instalacji czy innych nieprawidłowości pozwala uniknąć poważnych wypadków, takich jak zawalenie się elementów konstrukcyjnych czy awarie instalacji elektrycznej.
2. Przedłużenie żywotności budynku
   Regularne kontrole i naprawy pomagają utrzymać budynek w dobrym stanie na dłużej. To z kolei przekłada się na mniejsze koszty remontów i konserwacji w przyszłości.
3. Ochrona finansowa
   Wczesne wykrycie problemów pozwala na ich szybkie usunięcie, co często jest tańsze niż naprawy poważniejszych uszkodzeń, które mogą pojawić się, gdy zaniedbamy przeglądy.

Zawartość protokołu z przeglądu technicznego obiektu

Protokół okresowej kontroli zawiera:

• datę wykonania kontroli,
• dane osoby kontrolującej (imię, nazwisko, numer uprawnień, specjalność, podpis),
• dane (imię i nazwisko albo nazwę) właściciela lub zarządcy budynku,
• identyfikację kontrolowanego obiektu,
• pełny zakres przeprowadzonej kontroli,
• ustalenia i ewentualne nieprawidłowości,
• listę niewykonanych zaleceń z poprzednich przeglądów.

Jakie obiekty wymagają obowiązkowych przeglądów technicznych?

Przeglądom podlegają:

• budynki mieszkalne (jedno- i wielorodzinne, bloki mieszkalne),
• budynki użyteczności publicznej (np. szkoły, urzędy, szpitale),
• obiekty przemysłowe i magazynowe (np. hale, fabryki),
• lokale handlowe i usługowe (np. sklepy, restauracje),
• budowle inżynieryjne (np. mosty, wiadukty, tunele),
• budynki o dużej powierzchni (>2000 m² lub inne obiekty budowlane o powierzchni dachu >1000 m²).

Dotyczy to zarówno nowych, jak i istniejących budynków.

Podsumowanie

Kontrole stanu technicznego obiektów są nieodzownym elementem odpowiedzialnego zarządzania nieruchomościami. To nie tylko obowiązek prawny, lecz także inwestycja w bezpieczeństwo, trwałość i wartość użytkową budynków.

POWRÓT