Niedoubezpieczenie w spółdzielniach mieszkaniowych: Jak audyt koryguje sumy i ratuje wypłaty po szkodzie?

Wstęp

Niedoubezpieczenie w spółdzielniach mieszkaniowych to częsty problem, który może znacząco obniżyć wysokość odszkodowania po szkodzie. Artykuł wyjaśnia, jak audyt ubezpieczeniowy pozwala właściwie określić wartość majątku, dopasować sumy ubezpieczenia i uniknąć strat finansowych. Dowiesz się też, że wyższa suma ubezpieczenia nie zawsze oznacza wyższą składkę, a dobrze przeprowadzony audyt często poprawia ochronę i jednocześnie obniża koszty.

Spis treści:

1. Dlaczego wartość odtworzeniowa jest kluczowa
2. Jak ustalić wartość odtworzeniową
3. Jak audyt koryguje sumy
4. Skutki błędnej wyceny majątku
5. Jak broker pomaga spółdzielniom
6. Wyższa suma nie oznacza wyższej składki
7. Przykład z praktyki
8. Podsumowanie
9. FAQ
10. Słowniczek pojęć

Dlaczego wartość odtworzeniowa jest kluczowa

75,76% spółdzielni mieszkaniowych, w których przeprowadziliśmy audyt ubezpieczeniowy, ubezpiecza swój majątek w wartości odtworzeniowej nowej.

Jest to zdecydowanie najkorzystniejszym rozwiązaniem, dającym realną szansę na pełną odbudowę budynku po szkodzie. Zastosowanie innego rodzaju wartości nie gwarantuje otrzymania odszkodowania wystarczającego na pokrycie kosztów odbudowy obiektu do stanu sprzed szkody.

Wartość odtworzeniowa jest najlepszą wartością ubezpieczeniową, bowiem odpowiada kosztom zakupu, remontu/naprawy, odbudowy lub budowy budynku w tym samym miejscu, z uwzględnieniem dotychczasowych wymiarów, materiałów, technologii, konstrukcji i standardu wykończenia.

Kluczowe znaczenie ma sposób wyceny

Jednak o właściwej ochronie decyduje sposób ustalenia tej wartości, czyli przyjęte założenia i wskaźniki.

Podczas audytu szczególną uwagę zwracamy na to, jak została określona wartość odtworzeniowa – czy została oparta na aktualnych danych rynkowych, czy przyjęto właściwe wskaźniki, które odzwierciedlają realne koszty odtworzenia budynków według ich standardu i przeznaczenia.

Nasze podejście

Podczas audytu szczegółowo analizujemy, w jaki sposób została określona wartość odtworzeniowa mienia. Weryfikujemy, czy:

• została ona ustalona na podstawie aktualnych danych rynkowych, a nie archiwalnych kosztorysów sprzed kilku lat,
• zastosowano odpowiednie wskaźniki jednostkowe (np. koszt 1 m² powierzchni użytkowej) zgodne ze standardem technicznym, konstrukcją, przeznaczeniem i lokalizacją budynku,
• wzięto pod uwagę zmiany cen materiałów i robocizny wynikające z dynamiki rynku budowlanego,
• przyjęta metodologia umożliwia odtworzenie obiektu w standardzie rzeczywiście istniejącym, a nie jedynie przybliżonym.

Dzięki takiemu podejściu można mieć pewność, że suma ubezpieczenia została ustalona na rzetelnych i obiektywnych podstawach, co w praktyce przekłada się na realną ochronę finansową w razie szkody.

Skutki błędnej wyceny

Nieprawidłowe oszacowanie wartości mienia – na przykład poprzez zaniżenie wskaźników kosztów odtworzenia lub oparcie się na danych sprzed kilku lat – niesie za sobą istotne ryzyko finansowe dla ubezpieczonego. Najczęstszym skutkiem takiego podejścia jest niedoubezpieczenie, czyli sytuacja, w której suma ubezpieczenia jest niższa od realnej wartości odtworzeniowej majątku.

W praktyce może to prowadzić do znacznego obniżenia kwoty świadczenia, a tym samym do konieczności pokrycia części kosztów odbudowy lub remontu ze środków własnych spółdzielni.

Warto również pamiętać, że w warunkach dynamicznego wzrostu cen materiałów budowlanych, energii i robocizny, nawet kilkuletni brak aktualizacji wartości może spowodować, że przyjęte w polisie sumy ubezpieczenia staną się nieadekwatne do realnej wartości majątku. Z drugiej strony, przyjęcie wartości zawyżonych może prowadzić do nadubezpieczenia, które nie skutkuje wyższym odszkodowaniem, a jedynie zwiększa koszt składki.

Dlatego tak istotne jest, aby wartości w polisie były regularnie weryfikowane i aktualizowane – najlepiej w cyklu rocznym, przy każdorazowym odnowieniu umowy ubezpieczenia.

Proces ten powinien opierać się na rzetelnych danych kosztorysowych, pochodzących z wiarygodnych źródeł informacji o cenach w budownictwie. Tylko wtedy można zapewnić, że suma ubezpieczenia pozostaje adekwatna do realnej wartości majątku, a ochrona ubezpieczeniowa skutecznie spełnia swoją funkcję kompensacyjną.

Jak broker ubezpieczeniowy może Państwu pomóc?

Jako broker dla spółdzielni mieszkaniowej przeprowadzamy audyt ubezpieczeniowy posiadanej polisy, który obejmuje szczegółową analizę każdego budynku: adresu, konstrukcji, powierzchni, roku budowy i rodzaju dachu. Dane są standaryzowane i przeliczane zgodnie z wytycznymi wiarygodnego polskiego systemu informacji o cenach w budownictwie, co pozwala poznać realną wartość budynków. Naszym celem jest, aby polisa ubezpieczeniowa nie była jedynie formalnym dokumentem, ale realnym narzędziem ochrony finansowej spółdzielni – dopasowanym do jej rzeczywistych potrzeb i wartości posiadanego mienia.

Z audytów ubezpieczeniowych przeprowadzonych przez nas dla spółdzielni mieszkaniowych w ciągu ostatnich dwóch lat wynika, że aż 74% spółdzielni miało niedoszacowane wartości nieruchomości.

Wpływ na budżet: wyższa suma ubezpieczenia nie musi oznaczać wyższej składki

Wielu członków zarządu spółdzielni mieszkaniowych uważa, że im wyższa suma ubezpieczenia, tym większa składka. To częste, ale mylne przekonanie. W praktyce składka nie rośnie proporcjonalnie do sumy ubezpieczenia, ponieważ jej wysokość zależy od całego szeregu czynników, nie tylko od wartości mienia.

Przykład z praktyki

W spółdzielni mieszkaniowej zarządzającej 50 budynkami mieszkalnymi istniało ryzyko niedoubezpieczenia. Podczas audytu ubezpieczeniowego przeszacowaliśmy wartość budynków co dało wzrost sumy ubezpieczenia o 11,59% przy jednoczesnym spadku składki o 11%.

Jeśli chcesz szczegółowo zapoznać się z tą sprawą kliknij w link: https://interbroker.pl/spoldzielnia-mieszkaniowa-analiza-polis-ubezpieczenia-mienia/

Podsumowanie

Niedoubezpieczenie to jedno z najczęściej popełnianych błędów w spółdzielniach mieszkaniowych – często niezauważalne aż do momentu wystąpienia szkody.

Audyt ubezpieczeniowy pozwala dokładnie określić wartość majątku, zabezpieczyć spółdzielnię przed stratami finansowymi i optymalizować koszty składki, dając pewność, że ochrona jest adekwatna i aktualna.

FAQ – najczęściej zadawane pytania

1. Co to znaczy „niedoubezpieczenie”?
To sytuacja, gdy majątek w polisie jest ubezpieczony na kwotę niższą niż jego realna odtworzeniowa wartość.

2. Skąd mam wiedzieć, że moja spółdzielnia jest niedoubezpieczona?
Jeśli polisa była zawierana kilka lat temu bez aktualizacji wartości, istnieje duże ryzyko niedoubezpieczenia. Weryfikacja wymaga audytu.

3. Czym jest audyt ubezpieczeniowy?
To analiza posiadanej polisy i realnej wartości budynków. Audyt pokazuje, czy suma ubezpieczenia jest adekwatna i jak można ją skorygować bez nadpłacania składki.

4. Czy wyższa suma ubezpieczenia zawsze oznacza wyższą składkę?
Nie. Składka zależy od wielu czynników – np. zakresu ochrony, historii szkód czy negocjacji z ubezpieczycielem. Często można zwiększyć sumy i jednocześnie obniżyć składkę.

5. Kto może przeprowadzić audyt ubezpieczeniowy?
Najlepiej broker ubezpieczeniowy, który współpracuje z wieloma towarzystwami i potrafi niezależnie ocenić, czy warunki ochrony są korzystne.

6. Czy audyt coś kosztuje?
Nie. Brokerzy wykonują audyt bezpłatnie w ramach współpracy ze spółdzielnią.

7. Jak często trzeba aktualizować sumy ubezpieczenia?
Najlepiej raz w roku – przy odnowieniu polisy. Ceny materiałów budowlanych i robocizny zmieniają się dynamicznie.

Słowniczek pojęć

• Wartość odtworzeniowa – koszt odbudowy lub naprawy budynku do stanu sprzed szkody, przy użyciu podobnych materiałów i technologii.
• Niedoubezpieczenie – zbyt niska suma ubezpieczenia w stosunku do rzeczywistej wartości majątku.
• Nadubezpieczenie – zawyżenie sumy ubezpieczenia; nie powoduje wyższej wypłaty, tylko większą składkę.
• Suma ubezpieczenia – maksymalna kwota, jaką ubezpieczyciel wypłaci w razie szkody.
• Wartość rynkowa – cena, za jaką można sprzedać nieruchomość na rynku w danym momencie.

Sara Betke

Specjalista ds. Wsparcia Klienta Instytucjonalnego