Szkodowość w spółdzielniach mieszkaniowych i TBS. Dlaczego historia szkód nie zawsze powinna decydować o składce?

Spis treści:

1. Wstęp
2. Najczęstsze źródła szkód w budynkach wielorodzinnych
3. Przykład z praktyki
4. Dlaczego zarządzanie ryzykiem w mieszkalnictwie zyskuje na znaczeniu
5. Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Wstęp

Ubezpieczenie zasobów mieszkaniowych przez wiele lat było traktowane w spółdzielniach i TBS-ach głównie jako formalność. Polisa miała zabezpieczać budynki na wypadek szkody i zapewniać środki na naprawę ewentualnych zniszczeń.

W praktyce jednak coraz większe znaczenie zaczyna mieć coś innego – szkodowość w spółdzielniach mieszkaniowych, czyli historia szkód w danym zasobie mieszkaniowym. To właśnie ona często w największym stopniu wpływa na ocenę ryzyka przez ubezpieczyciela i wysokość składki.

Problem polega na tym, że historia szkód nie zawsze odzwierciedla aktualny stan techniczny budynków. Zdarza się, że przyczyna szkód została już usunięta, ale w kalkulacji ubezpieczenia nadal uwzględniane są dane z poprzednich lat.

Najczęstsze źródła szkód w budynkach wielorodzinnych

W zasobach spółdzielni mieszkaniowych i TBS najczęściej występują szkody związane z infrastrukturą techniczną budynków. Do najczęstszych należą:

• awarie instalacji wodno-kanalizacyjnych
• zalania mieszkań lub pomieszczeń technicznych
• problemy z instalacją centralnego ogrzewania
• uszkodzenia pionów instalacyjnych
• niedrożność kanalizacji

Pojedyncza szkoda zwykle nie ma dużego wpływu na przyszłe warunki ubezpieczenia – wysokość składki. Inaczej wygląda sytuacja, gdy podobne zdarzenia powtarzają się regularnie.

Dla ubezpieczyciela jest to sygnał podwyższonego ryzyka, co często prowadzi do wzrostu kosztu ochrony ubezpieczeniowej.

Gdy jedna instalacja generuje wiele szkód – przykład z praktyki

W jednej ze spółdzielni mieszkaniowych przez dwa lata występowały powtarzające się tzw. „szkody kanalizacyjne” – wynikające z użytkowania instalacji kanalizacyjnej. Łączna wartość tych szkód wyniosła około 50 000 zł.

Po przeprowadzeniu analizy technicznej okazało się, że przyczyną problemu był kolektor kanalizacyjny znajdujący się pod budynkiem. Przy większym obciążeniu instalacji dochodziło do jego zapychania, co powodowało cofanie się ścieków i kolejne szkody.

Zarząd spółdzielni zdecydował się na trwałe rozwiązanie problemu.

Wykonano modernizację infrastruktury kanalizacyjnej o wartości około 150 000 zł, która całkowicie wyeliminowała przyczynę szkód.

Z technicznego punktu widzenia problem został rozwiązany.

Dlaczego składka nadal była wysoka

Pomimo modernizacji ubezpieczyciel nadal analizował ryzyko na podstawie historii szkód z poprzednich lat.

W statystykach wciąż widoczne były powtarzające się szkody kanalizacyjne. Z tego powodu zaproponowano składkę na poziomie około 170 000 zł rocznie.

W praktyce jest to dość częsta sytuacja. Modele oceny ryzyka w dużej mierze opierają się na danych historycznych, które nie zawsze uwzględniają zmiany techniczne w budynku.

Jak zmiana oceny ryzyka obniżyła koszt ubezpieczenia

Nasza firma, która reprezentowała spółdzielnię, przekazała ubezpieczycielowi szczegółową informację o przeprowadzonej modernizacji oraz o trwałym usunięciu przyczyny szkód.

Wskazano, że ryzyko powtarzających się szkód zostało wyeliminowane i nie powinno wpływać na przyszłą ocenę budynku.

Po ponownej analizie ryzyka ubezpieczyciel skorygował kalkulację.

Ostateczna składka została obniżona do około 125 000 zł rocznie, co oznaczało redukcję kosztów o około 45 000 zł.

Dlaczego zarządzanie ryzykiem w mieszkalnictwie zyskuje na znaczeniu

Coraz więcej spółdzielni i TBS-ów zaczyna patrzeć na ubezpieczenie nieruchomości szerzej – nie tylko przez pryzmat likwidacji szkód, ale przede wszystkim zarządzania ryzykiem technicznym budynków.

W praktyce oznacza to między innymi:

• analizę powtarzających się szkód,
• planowanie modernizacji infrastruktury technicznej,
• dokumentowanie zmian technicznych w budynkach,
• regularną weryfikację parametrów polis, w tym sum ubezpieczenia.

Suma ubezpieczenia powinna odpowiadać rzeczywistej wartości majątku, ponieważ określa maksymalną kwotę, jaką ubezpieczyciel wypłaci w przypadku szkody.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

1. Czy historia szkód zawsze powoduje wzrost składki?

Nie zawsze. Jeżeli przyczyna szkód została usunięta – np. poprzez modernizację instalacji – można przedstawić ubezpieczycielowi dokumentację techniczną i wnioskować o ponowną ocenę ryzyka.

2. Czy modernizacja instalacji może obniżyć koszt ubezpieczenia?

Tak. Usunięcie przyczyny powtarzających się szkód często prowadzi do zmiany oceny ryzyka budynku przez ubezpieczyciela, a w konsekwencji do obniżenia składki.

3. Dlaczego ubezpieczyciele analizują historię szkód?

Historia szkód pokazuje, jak często w danym obiekcie dochodziło do zdarzeń powodujących straty. Jest to jeden z podstawowych elementów oceny ryzyka przy ustalaniu warunków ubezpieczenia.

4. Dlaczego warto regularnie weryfikować polisę?

Koszty budowy i remontów zmieniają się w czasie. Jeśli suma ubezpieczenia nie jest aktualizowana, może dojść do niedoubezpieczenia. W takiej sytuacji ubezpieczyciel stosuje zasadę proporcji – np. jeśli budynek jest ubezpieczony tylko na 70% swojej wartości, to odszkodowanie również może zostać wypłacone tylko w około 70% wartości szkody.

Słowniczek pojęć

Historia szkód w danym budynku lub zasobie mieszkaniowym. Im więcej szkód wystąpiło lub wypłacono odszkodowań w poprzednich latach, tym wyższe ryzyko według ubezpieczyciela.

Proces analizy prowadzonej przez ubezpieczyciela, w którym bierze się pod uwagę m.in. historię szkód, stan techniczny budynku oraz możliwe zagrożenia.

Maksymalna kwota odpowiedzialności ubezpieczyciela za szkody w danym budynku lub majątku.

Koszt odbudowy lub naprawy budynku do stanu sprzed szkody z użyciem podobnych materiałów i technologii.

Sytuacja, w której suma ubezpieczenia jest niższa niż rzeczywista wartość majątku, co może skutkować zbyt niskim odszkodowaniem.

Określenie sumy ubezpieczenia na poziomie wyższym niż rzeczywista wartość majątku. Nie powoduje to wyższej wypłaty odszkodowania, ale może zwiększyć koszt polisy.

Cena, za jaką nieruchomość może zostać sprzedana na rynku w danym momencie.

Potrzebujesz podobnej optymalizacji ubezpieczenia?

Skontaktuj się z nami, aby dowiedzieć się, jak możemy pomóc Twojej Spółdzielni Mieszkaniowej lub TBS osiągnąć lepsze warunki ubezpieczenia, wyższy poziom ochrony i maksymalną efektywność płaconej składki, bądź umów się na bezpłatny audyt.

Jakub Sowa

Specjalista ds. Wsparcia Klienta Instytucjonalnego