Ubezpieczenie dla spółdzielni mieszkaniowych

Zarządzanie spółdzielnią jak i wspólnotą mieszkaniową niesie ze sobą wiele wyzwań oraz zagrożeń.

Dobranie odpowiedniej ochrony ubezpieczeniowej wiąże się z różnego rodzaju czynnikami. Prócz ubezpieczenia budynków zarządzanych przez spółdzielnie i wspólnoty ważne jest również zabezpieczenie od aktów wandalizmu, jak i szkód bezpośrednio związanych z pełnieniem funkcji w zarządzie, czy wyrządzonych osobom trzecim.

Czy ubezpieczenie spółdzielni / wspólnoty mieszkaniowej jest obowiązkowe?

Spółdzielnie jak i wspólnoty mieszkaniowe nie mają obowiązku posiadania ubezpieczenia.

Należy tylko pamiętać, że zgodnie z artykułem 186 ustęp 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami: „Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością. Jeżeli zarządca nieruchomości wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.”

Z powyższego zapisu wynika, że jedynie ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej związanej z zarządzaniem nieruchomościami, przy posiadaniu odpowiedniej licencji, byłoby dla tych podmiotów obowiązkowe.

Pozostałe ryzyka związane z właściwym zabezpieczeniem nieruchomości czy osób zarządzających daną jednostką pozostają kwestią dobrowolną.

Czy mieszkania spółdzielcze są ubezpieczone przy ubezpieczeniu spółdzielni?

Ubezpieczenie mieszkań (lokali mieszkalnych) wraz z ich wyposażeniem pozostaje w gestii właściciela / najemcy danej nieruchomości.

Polisa ubezpieczenia budynków zawierana przez spółdzielnię / wspólnotę chroni lokatorów tylko w przypadku szkód w:

• elementach wspólnych budynku (korytarze, klatki schodowe, windy, pomieszczenia gospodarcze, garaże, instalacje),
• konstrukcji budynku (fundamenty, ściany, dachy).

Szkody będące następstwem zdarzeń, które wystąpiły we wskazanych elementach, przekładające się na straty w lokalach mieszkalnych (na przykład zalanie), mieszczą się w zakresie ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej danej spółdzielni / wspólnoty.

Co powinno zawierać ubezpieczenie spółdzielni / wspólnoty?

Bardzo często ubezpieczenie spółdzielni / wspólnoty zamyka się w następującym zakresie:

• Ubezpieczenie OC zarządcy nieruchomości.
• Ubezpieczenie OC związane z prowadzoną działalnością oraz posiadanym mieniem.
• Ubezpieczenie mienia od wszystkich ryzyk (budynki, budowle, maszyny, urządzenia, wyposażenie, środki obrotowe).
• Ubezpieczenie sprzętu elektronicznego od wszystkich ryzyk.

Coraz częściej, dzięki rosnącej świadomości osób zarządzających, ochrona zostaje rozszerzona o:

• Ubezpieczenie D&O zwane potocznie ubezpieczeniem OC członków zarządu.
• Ubezpieczenie utraty czynszu po szkodzie spowodowanej przez zdarzenie losowe.
• Ubezpieczenie maszyn od uszkodzeń / awarii dla wind.
• Ubezpieczenie mieszkań ze składką płatną przy czynszu.
• Ubezpieczenie od ryzyk cybernetycznych.
• Ubezpieczenie następstw nieszczęśliwych wypadków pracowników i osób wykonujących pracę dla spółdzielni / wspólnoty.

Powyższe zależy oczywiście od wielkości, rodzaju podmiotu, jego potrzeb, jak i możliwości finansowych.

Właściwe określenie sum ubezpieczeń (wartości) ubezpieczanych budynków

Przy ubezpieczeniu majątku spółdzielni mieszkaniowej bardzo ważne jest właściwe ustalenie wartości odtworzeniowej budynków.

Ich niedoszacowanie, a co za tym idzie niedoubezpieczenie, może spowodować znaczne straty w przypadku wystąpienia poważnej, w skutkach szkody. Związane jest to ze stosowaniem przez ubezpieczycieli tak zwanej „zasady proporcji”.

Zgodnie z nią odszkodowanie zostaje pomniejszone w takim stosunku, w jakim suma ubezpieczenia jest niższa od właściwej wartości. Zapobiega ona również sytuacjom celowego zaniżania wartości budynków, żeby otrzymać niższą składkę.

Dodatkowo zakłady ubezpieczeń, szczególnie te specjalizujące się w ubezpieczeniach spółdzielni i wspólnot, wymagają takiego przeszacowania, ponieważ w przypadku jego braku znacznemu obniżeniu może ulec oferowany zakres ochrony.

Podsumowanie

Należy pamiętać, że spółdzielnia czy wspólnota mieszkaniowa nie jest zobowiązana do posiadania całego pakietu ubezpieczeń.

Jednakże, ze względu na ryzyka mogące pojawić się podczas prowadzenia tejże działalności, powinna zaopatrzyć się w możliwie najszerszą ochronę z tytułu zawieranych polis.

Konieczność zapewnienia odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa dla mieszkańców oraz ciągłości funkcjonowania samego podmiotu determinuje posiadanie właściwej ochrony ubezpieczeniowej.

Łukasz Muchowicz

Broker ubezpieczeniowy